부동산 폭락과 아파트가격

아파트, 더 이상 신화는 없다?
위클리경향 868호 2010 03/30  조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com

대기업 연구소 ‘하향 안정세’ 첫 전망… 일부선 3년내 반등 주장도

‘3년 내 아파트 가격 거품 빠진다’ vs ‘2011년 부동산 대폭등 온다’. 여전히 부동산 전망에 대한 목소리는 다르다. 그러나 수치(가격)는 2006년에 정점을 찍고 나서 하락세다. 부동산 하향세가 대세를 이루고 있는 가운데 현대경제연구원은 지난 3월 9일 ‘아파트 가격 하락 가능성과 시사점’이라는 VIP 리포트를 내놨다. ‘장기적으로 부동산 특히 수도권 아파트 가격은 하락한다’는 전망이다. 문제는 ‘내 집’ 하나만 보고 사는 서민이다. 폭락설과 반등설의 실체는 무엇인지, 부동산 거품은 얼마나 빠질 것인지, 파장을 최소화한 연착륙을 위해서는 어떤 정책이 필요한지 알아보았다.

국내 부동산시장은 장기적인 하향안정세로 간다는 예측이 나오는 가운데 서울 삼성동 무역센터에서 바라본 강남(아래쪽)과 강북의 아파트 전경. |정지윤 기자
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이번 현대경제연구원의 보고서는 대기업이 운영하는 경제연구소 가운데 부동산 가격 하락을 전망한 최초의 보고서라고 할 수 있다. 하락과 반등이 불확실한 부동산 흐름에서 ‘하향안정세’를 처음으로 전망하고 이에 대한 연착륙 대책을 제시한 것이다. 이는 모든 가능성을 열어 놓고 진단하는 경제연구소의 특성 또는 한계를 넘어서서 ‘하향세’만을 전망했다는 점에서 주목할 만하다.

보고서를 발표한 임상수 현대경제연구소 산업전략본부 연구위원은 “미국발 서브프라임 사태 이후 국내 부동산 경기도 미국이나 일본과 같은 수순으로 갈 것이라는 전망이 강했지만 결과적으로는 부동산 불패였고, 이 때문에 부동산 신화에 대한 믿음이 여전히 강하다”면서 “그러나 부동산 경기를 활성화했던 요인들이 향후 몇 년 안에 꺾이면서 부동산 경기도 하향안정세에 접어들 것으로 분석됐다”고 밝혔다.

수도권 아파트값 상승에너지 고갈

전국적으로 아파트 매매가격은 지속적으로 상승해 지난 1월 아파트 매매가격지수(2008년 12월=100)는 사상 최고치인 101.7을 기록했다. 특히 수도권 지역의 아파트 매매가격은 1999년부터 2009년까지 연평균 9.7% 상승, 전국 평균 7.2%를 훌쩍 넘어섰다. 게다가 아파트 가격의 거품을 진단하는 지표인 RJP(매매가격 대비 전세가격 비율)이 수도권 아파트의 경우 2006년 이후 50% 이하를 보이는 등 아파트를 자산가치가 아닌 투자가치로 여기고 있어 현재로서는 하락 시 파장이 걷잡을 수 없다고 지적했다.

현대경제연구원은 수도권 아파트 가격의 하락 가능성을 지금껏 상승시킨 요인의 고갈에서 찾았다. 상승과 하락의 변곡점을 그리는 요인은 같으며, 지금까지 부동산 가격을 올린 요인들이 수년 내 꺾인다고 분석했다.

우선 아파트 수요를 증가시킨 도시화 속도가 정체되고 있다. 읍 단위 이상의 동네 형성을 뜻하는 도시화율은 1990년 40.75%에서 2005년 80.8%로 급등했지만 상승률은 1975~1980년 3.4%에서 2005~2010년 0.3%로 급락했다.

또한 수도권 인구 증가율은 2001년 2.8%에서 2010년 2.1%로의 하락이 예상된다. 임 연구위원은 “지금까지 수도권이 비대해지면서 사람이 몰림으로써 수요가 많아 공급가가 올라갔던 것”이라면서 “하지만 최근 느린 도시화로 신규 아파트 수요는 정체돼 공급가는 낮아질 전망”이라고 내다봤다.

저출산에 따른 30~40대 실수요 인구가 감소하고 있는 것도 하락 가능성을 뒷받침한다. 통계청 자료에 따르면 총인구는 2018년에 최대치를 기록한 뒤 감소하고, 신규 아파트 물량에 대한 실수요 연령대인 수도권 30~40대 인구는 2013년에 876만명을 기록한 뒤 감소세로 전환될 것으로 추정된다. 이미 전국 30~40대 인구는 2006년에 1675만명을 기록한 이후 감소세를 보이고 있다.

수도권을 중심으로 아파트 구입 능력이 낮아지고 있는 것도 문제다. 근로자 평균 연봉에 비해 아파트 가격이 급등하면서 구매 능력이 떨어지고 있는 것. 평균 연봉 2710만원(2008년 기준)을 받는 근로자는 서울에서 66㎡(약 20평)의 아파트를 장만하기 위해서는 한 푼도 쓰지 않고 13년 동안 일해야 한다.

금융권으로부터 추가적인 차입 여력 역시 거의 소진됐다. 가계의 가처분소득 대비 금융 부채 비율이 2008년 139.9%로 미국과 일본의 2007년 수준보다 높은 것. 임 연구위원은 “공급과 수요의 불균형에도 아파트 가격이 상승할 분위기라면 사람들은 어떻게 해서든 투기자금을 마련해 아파트 매매에 나서겠지만 현재 국내 금융권의 자본 유입도 한계점에 이른 상황이어서 불가능하다”고 분석했다.

그러나 최근의 주춤세를 넘어 3년 안에 폭등할 것이라는 주장도 강하다. <2011년 부동산 대폭등 시대가 온다>의 저자인 김종선 BSI 경영연구원 대표는 “금융부채 정리와 가계소득이 회복되는 올 하반기부터 집값은 상승세를 탈 것”이라면서 “최근 10년 이상 수도권에 연간 기본 주택소요량인 30만 가구에 미달하는 주택공급으로 주택시장 불안 가능성도 있다”고 주장했다. 또한 국내 경기가 살아나면서 재건축시장의 큰 폭 상승이 가능하고, 토지 보상액이 상당량 풀려 다시 토지 구입에 유입될 것으로 보인다고 분석하고 있다.

3년 내 폭등설 vs10~20년 장기하락세

김 대표의 ‘2011년 부동산 폭등’의 근거는 우선 ‘경기가 회복되면 주택시장이 반응한다’는 것이다. “세계경제는 지난해 하반기에 저점을 확인한 뒤 올해 회복세에 진입할 것으로 보이며, 경기 회복은 파생시장인 부동산시장에 새로운 반전을 줄 것”이라는 김 대표는 “올해 부동산시장 회복에 따라 올 하반기 또는 내년 상반기부터 부동산시장의 상승랠리가 예상된다”고 분석했다.

여유자금이 생기면 부동산으로 몰리는 국내 부동산 투자 심리도 이 같은 상승 전망을 뒷받침한다. 가계의 부채 조정이 완료되는 시점인 2010~2011년이면 저평가 메리트로 부각되는 부동산시장에 새로운 자금의 유입으로 상승 탄력을 받을 것이라는 분석이다. 또한 주택수요는 늘 쏠림 현상을 동반하고 있어 이런 ‘따라쟁이 법칙’에 따라 충격적인 수준의 주택가격 폭등도 올 수 있다고 주장했다.

선대인 김광수경제연구소 부소장은 이런 주장의 반대에 서 있다. “주택시장은 이미 대세 하락기에 접어들었으며 상승 여력은 없다”는 것이다. 선 부소장은 “지난해 강남 재건축아파트 값이 반등했다가 다시 떨어진 것처럼 올해도 일부 지역의 집값이 일시적으로 오를 수는 있지만 상승세가 지속되지는 않을 것”이라면서 “가격이 지나치게 높아서 더 이상 오를 여력이 없기 때문에 큰 틀에서 보면 장기간 집값 하락세가 이어질 전망”이라고 밝혔다.

부동산 경기가 아무리 안 좋아도 오를 곳은 오른다는 강남 불패론은 이미 깨진지 오래이며, 분당·용인 등 버블세븐은 물론 강남을 대표하는 아파트들마저도 지난 2006년 고점 대비 가격이 20∼30% 떨어졌다는 분석이다. 선 부소장은 “2006년에 최고점을 찍은 이후 집값이 떨어지는 것은 금융권에서 대출을 받아 집을 사도 시세차익을 기대하기 어렵다고 판단하는 사람이 많기 때문”이라면서 “최고점보다는 많이 떨어졌지만 아직도 수도권의 집값은 수요가 따라가지 못할 정도로 지나치게 비싼 수준”이라고 덧붙였다.

그는 또 대부분 부동산 전문가들이 시장 전망 근거로 활용하는 주택 수급에 대한 의견도 밝혔다. 선 부소장은 “주택 수요에 비해 공급이 부족해 2∼3년 뒤 집값이 오를 것이라는 주장은 앞뒤가 맞지 않다. 수요는 주택 공급량이 아니라 가격에 따라 결정된다”면서 “부동산시장은 10년에서 20년 주기를 그리는데 이미 고점을 찍고 내리막길을 걷고 있다”고 다른 견해를 주장했다.

대세는 ‘하향 안정세’, 얼마나 빠질까?

지난해 말 한국주택신문이 주택·건설·부동산 분야 전문가 30명을 대상으로 설문조사한 결과 올해 집값 상승에 대해 1~5%가 상승할 것으로 대답했다. 이 전망치는 실질물가상승률을 감안하면 정체 또는 하락하는 것으로, 부동산 경기에 민감한 업계 관계자들의 답변치고는 상당히 ‘부정적’인 셈이다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “올해 수도권 집값은 소폭 상승할 것으로 보이지만 각종 시장 변수가 사라지고 거래가 원활하게 이뤄지기 전까지는 부동산 시장을 전반적인 회복세로 보는 것은 무리”라고 말했다. 김 연구위원은 “올해 전국의 집값은 평균 4%, 물가상승률을 제외한 실제 가격은 2% 안팎으로 오를 것”이라면서 “부동산 시장의 차별화 현상이 심화되고 있는 만큼 지역별 상승률 격차는 클 것”이라고 분석했다.

그는 일부 지역의 집값이 오른다고 부동산 시장이 회복기로 접어들었다는 판단은 위험하다고 지적했다. 부동산 시장은 수요와 공급 구조에 따라 거래가 이뤄지는 게 정상이지만 현재는 세제 혜택, 저금리, 미분양, 대출 규제 등 다양한 변수가 산재하고 있어 왜곡돼 있다는 것이다.

한문도 임대주택연구소 소장 역시 “글로벌 경기를 감안할 경우 5~10% 하락이 진행돼야 정상”이라면서 “정부의 특별한 활성화정책이 있는 경우에만 다소 상승할 것이다. 이 상승 또한 인위적 부양 성격이 강하기 때문에 실질적이고 전반적인 수요의 장기적 감소로 인해 일시적인 상승에 그치고 말 것”이라고 예상했다. 상승과 하락의 폭이야 편차가 나지만 한국 부동산 시장에 대한 전망은 하향 안정세라는 분석이 대세다.  ⓒ 위클리경향 & 경향닷컴

부동산 폭락, 서민이 더 괴로워
위클리경향 868호 2010 03/30  조득진 기자

소득감소 불러 생계 위협… 충격 최소화 ‘연착륙 정책’ 중요

부동산 하락세를 전망하는 전문가들 사이에서 가장 우려하는 것이 부동산 시장의 ‘경착륙’이다. 부동산가격 폭락→경제주체의 자산가치 감소→금융권 부실채권 증가→금융권 부실화→신용 경색에 따른 금리 상승 및 소비 위축→경기 침체→자산 디플레이션 심화로 이어지는 시나리오 탓이다. 이 때문에 아파트 가격의 장기적인 하향 안정세를 유지하기 위해서는 ‘연착륙’을 유도하는 정부의 대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

수요·공급 모니터링으로 폭락 막아야

우선 부동산 가격이 폭락하면 서민의 피해가 더 크다는 지적이다. 김종선 BSI 경영연구원 대표는 “물론 부동산가격 폭등은 빈부 격차와 주거비용 증가, 시설비 상승 등의 요인이 되지만 주택가격이 폭락한다고 해서 서민들이 적은 부담으로 내 집을 마련할 수 있는 것은 아니다”고 주장했다. 김 대표는 “대출원리금과 대출이자에 대한 부담이 고스란히 서민층에게 전가되기 때문에 더 고통스러울 것”이라면서 “IMF 시기에 자영업자와 봉급생활자들이 집을 팔아서 생활을 유지할 때 부유층은 헐값으로 주택 쇼핑에 열을 올리면서 빈부 격차는 오히려 심화됐다”고 말했다.

실제로 한국개발연구원(KDI)의 자료에 따르면 외환 위기 이후 10년 간 자산소득은 40% 정도 상승했지만 근로소득은 4% 안팎으로 상승했을 뿐이었다. 이처럼 서민계층의 재산인 부동산의 가격 하락은 생계 위협을 의미한다.

또 부동산가격 하락은 소비위축을 심화한다. KDI에 따르면 실질 주가가 1% 하락할 경우 민간소비는 0.03%포인트, 주택가격이 1% 하락할 경우 민간소비는 0.18%포인트 각각 감소한다. 민간소비에 영향을 주는 변수가 주택가격이라는 점을 증명하는 바로미터다. 김 대표는 “결국 부동산가격 하락은 소득의 감소를 불러와 소비경제를 더욱 위축시키는 결과를 가져온다”면서 “부동산에서 빠져나간 돈이 증권시장, 환율시장, 금리에 몰리면서 더 많은 부작용을 불러일으킬 수도 있다”고 경고했다.

현대경제연구원은 단기적으로 아파트 가격이 급등하는 것을 막기 위해서는 정부의 대책이 마련돼야 한다고 말했다. 규제를 통한 아파트 가격 안정은 부동산 시장 침체 또는 단기적 가격 급등과 같은 부작용이 있을 수 있으므로 아파트 수요에 따른 탄력적 공급을 통한 가격 안정 대책을 마련해야 한다는 지적이다. 임상수 연구위원은 “과잉 유동성에 의한 아파트 투기를 막기 위해 모니터링을 통해 투기 지역으로 판정된 지역에 대해서는 투기 관련 규제를 강화하고, 재건축이나 재개발 등에 대한 투자에 대해서는 일정 수준 이상 수익에 세금을 부과하는 방안을 마련해야 할 것”이라고 강조했다.

또한 무분별한 신도시 건설 및 도심 재개발은 아파트 공급 물량 확대로 가격을 급락시킬 가능성이 높기 때문에 아파트 수요와 공급을 중심으로 가격 모니터링을 통한 단계적인 개발 시나리오 구성이 시급하다. 임 연구위원은 “미국, 일본 등 부동산 버블 붕괴에서 경험했듯이 버블 붕괴 피해를 최소화하기 위해서는 주택담보대출로 인한 가계 부채가 가계 파산으로 확대되지 않도록 선제적인 모니터링 시스템 및 대책을 마련해야 할 것”이라고 역설했다.

특히 올해 부동산 시장은 상승과 하락 요인이 다양하게 혼재해 있어 특별히 부동산 시장 안정화에 공을 들여야 한다는 지적도 나왔다. 지난해 말 한국주택신문이 주택·건설·부동산 분야 전문가 30명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘2010년 주택시장을 좌우할 최대 변수’로 ‘실물경기 회복 여부’와 ‘금융 및 세제에 대한 정부정책’을 각각 13명(43.3%), 12명(40%)이 꼽았다. 특히 실물경기가 외부의 영향력에 있다면 금리와 정책은 정부가 주도할 수 있는 ‘카드’라고 지적했다. 출구 전략에 따른 금리 인상, 속도조절용 규제책, 강남권 재건축, 분양가상한제, 보금자리주택, 4대강 및 세종시 추진 방향 등이 그 내용이다.

정보업체·언론의 선동에 당하지 마라

그러나 최근 몇 년 동안 정부의 부동산 시장 정책에 대한 점수는 인색하다. 선대인 김광수경제연구소 부소장은 “서울 강남 등 버블세븐은 2006년 말, 서울 강북 등 수도권 외곽은 2007년 초의 고점 이후 하락세로 접어든 부동산 시장이 지난해 일시적으로 술렁인 것은 정부의 각종 부양책 때문”이라면서 “단기 착시 효과를 노린 부동산 정책은 시장을 교란시키고 앞으로 더 큰 부작용을 초래한다”고 지적했다. 정부가 현재 보금자리주택, 신도시 재지정 등 공급 중심 주택정책을 펼치고 있는 것에 대해서는 “한국의 공공주택 재고비율은 약 4%로, 경제개발협력기구(OECD) 평균 20%대에 비하면 굉장히 낮다”면서 “특히 공공임대주택, 공공전세주택을 대량으로 공급하면 서민 주거난을 상당히 완화할 수 있지만 정부의 보금자리주택을 보면 사실상 임대주택 비율을 오히려 낮춰서 공급하고 있다”고 비판했다.

이용만 한성대 부동산대학원장 또한 “무주택 서민에게 값싼 주택을 공급한다는 보금자리주택의 도입 취지는 좋지만 공급 방식은 개선할 필요가 있다”는 의견을 내놨다. 이 교수는 “무주택자는 많고 인기지역 보금자리주택은 한정돼 있는 만큼 일부 당첨자들만 차익을 얻는 현재의 구조는 문제”라면서 “특별·우선·일반 공급 비율을 재조정하고 강남·서초 등 일부 단지의 시세차익을 공정하게 배분하는 방안을 검토하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

최근 전세난에 대해 ‘부동산 정보업체와 언론의 선동’에 주의하라는 목소리도 나온다. 지난해 하반기에 내려가던 전세금이 올해 들어 오르고 있는 것에 대해 하락세에 대한 기술적 반등에 더해 일부 언론과 부동산 정보업체들의 선동이 큰 구실을 하고 있다는 것이다. 선 부소장은 “언론의 선동 보도 때문에 앞으로 집값이 계속 오르리라는 착각에 사로잡힌 집주인들이 자신들의 금융 부채 부담을 줄이기 위해 전세금을 높여 부르면서 나타나는 현상일 가능성이 높다”면서 “‘주택 공급이 부족해 2~3년 후 집값이 폭등한다’는 일부 왜곡 보도와 달리 올해 하반기의 수도권 대단지 분양 물량은 예년의 2.5배나 된다”고 지적했다. 올해 3월 이전만 해도 전세금은 계속 하락했고, 갑자기 그 사이에 주택 공급이 대폭 줄어서 전세금이 상승했을 가능성은 거의 없는 상황으로서 “올해 하반기의 대규모 분양에 실패할 경우 이들이 생사의 갈림길에 설 수 있기 때문에 선동에 나섰다”는 주장이다.

주택 실수요자에 대한 조언도 있다. 김재언 삼성증권 부동산전문위원은 “앞으로 부동산 시장은 경기 회복에 따른 매수세 증가 가능성이 있지만 DTI 규제 지속, 금리 상승 가능성, 상대적으로 높은 가격 등으로 인해 과거와 같은 급등세를 기대하기란 어렵다”면서 “이런 때일수록 단기차익보단 중장기적으로 유리한 투자 대상을 관심 있게 찾아보는 게 중요하다”고 말했다. 그는 “특히 부동산 규제와 관련한 세금이 복잡해져서 절세 방안을 수립하는 것도 시장안정기에 수익을 극대화하는 방안”이라고 강조했다. ⓒ 위클리경향 & 경향닷컴


* 상기의 특집기사는 경향위클이애서 다루어진 부동산 가치하락 관련 퍼온 기사입니다.